西川司法書士事務所
こんにちは。
姫路の司法書士の西川です。
今日は、不動産業者様向けの話になりますが、新中間省略登記の話です。
不動産登記法改正により一旦禁止された中間省略登記が認められて何年かたちましたが、より判りにくくなった感はあり、売買契約に特約も付けなければなりませんので、通常通りＡ→Ｂ→Ｃと売買契約を締結した後に、登記だけＡ→Ｃにお願いしますといわれてもできません。
そこで、今回は整理がてらの記事です。
１．旧中間省略登記
Ａ → Ｂ → Ｃ
売買契約 売買契約
所有権移転 所有権移転
→ → → → → →
所有権移転登記
従来の中間省略登記は、①ＡＢ間②ＢＣ間の２つの売買契約により、所有権がＡ→Ｂ→Ｃへと移転しているにも関わらず、ＡからＣへと直接所有権移転登記を行うものでした。
本来、この方法は実体がＡ→Ｂ→Ｃ、登記がＡ→Ｃとなり、物権変動の過程を忠実に登記に反映させるという「不動産登記制度の理念」に反するため認められませんが、登記申請システム上中間省略登記とわからないこと及び判例が一度なされた中間省略登記を有効としていることから、広く行われていました。
しかし、不動産登記法改正による登記申請システムの変更で、登記申請時に中間省略登記と判明してしまうことになったため、事実上不可能になりました。
そこで、実務界からの強い要請を受け、新しく認められたのが直接移転売買（第三者のためにする契約）方式です。
２．新中間省略登記
まず、第一に昔と同じような中間省略登記が認められたわけではありません。
新しい第三者のためにする契約方式は以下のようになります。
Ａ → Ｂ → Ｃ
売買契約 売買契約
→ → → → → →
所有権移転
→ → → → → →
所有権移転登記
この方式は、ＡＢ間ＢＣ間の売買契約にそれぞれ特約を付けることにより所有権を、Ｂを経由することなく、直接ＡからＣへと移転するものです。これにより、実体がＡ→Ｃ、登記がＡ→Ｃとなり、実体と登記内容が合致するので、登記が認められることになります。
３．ＡＢ間の売買
ＡＢ間の売買契約には下記の特約を付ける必要があります。
（１）所有権がＢにではなく、Ｂの指定する第三者に直接移転すること
（２）売買代金を払った後でも、所有権はＡのまま移転しないこと
（３）Ａは受益の意思表示の受領をＢに委託すること
（４）ＢがＢＣ間の契約で負うことになる所有権移転義務を、Ａが代わって履行すること
４．ＢＣ間の売買
ＢＣ間の売買契約には下記の特約を付ける必要があります。
（１）所有権が未だにＡにあること
（２）Ｂが負う所有権移転義務はＡが履行すること
５．中間省略登記のメリット
（１）節税効果
中間者Ｂの税コストを削減することができます。登記手続に関する登録免許税は当然ですが、従来の中間省略登記と異なり、Ｂは
所有権を取得しませんので、不動産取得税もかかりません。
（２）売買代金を知られない
ＡＢ間とＢＣ間の売買契約は別個のものですので、ＡとＣは顔を合わす必要もありません。また、ＡＢ間の売買代金をＣが知るこ
とは出来ませんし、ＢＣ間の売買代金をＡが知ることもありません。
（３）瑕疵担保責任の回避
ＡとＣが個人の場合、Ａは瑕疵担保責任を特約で外してほしい、Ｃは瑕疵担保責任をきっちり負担してほしい、という要望がある
と思います。この場合、不動産業者Ｂが間に入ることにより、ＡＢ間の売買契約ではＡが瑕疵担保責任を負担しないように特約を付
け、ＢＣ間の売買契約ではＢが瑕疵担保責任を負担するように、別個の取扱いができます。
（Ｂが宅地建物取引業者の場合、瑕疵担保責任を免除することは出来ません）
６．中間省略登記のデメリット
（１）ＡＢ間の売買終了後も登記名義がＡに残ること
中間省略登記ですので、ＢがＡに売買代金を支払った後でも登記名義はＡのまま残ります。Ａが勝手に全くの第三者Ｄに売却して
先に所有権移転登記を経由した場合、ＢＣは対抗することができません。このようなリスク回避のため、Ｂ名義の根抵当権設定仮登
記だけ行うこともできます。
（２）Ａの印鑑証明書
通常ＡＢ間の決済時にＡの印鑑証明書を預かることになりますが、３か月の期間制限を過ぎてもＢＣ間の決済ができない場合（Ｃ
を見つけることが出来なかった場合）は、Ａに印鑑証明書を貰いなおすか、又は取りあえずＢへの所有権移転登記をする必要があり
ます。
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